伊丹市で土地の相続登記にお困りの方へ｜所有者不明土地のリスクと義務化の対策

所有者不明土地のリスクと義務化の対策

「実家の名義が亡くなった祖父のままだけど、特に困っていないから大丈夫」

「相続の手続きは難しそうだし、親戚に連絡するのも気が引ける……」

伊丹市でも、このような理由から相続登記（名義変更）を後回しにしている方は少なくありません。しかし、2024年4月から相続登記は法律で義務化されています。 放置し続けると、思わぬ罰則や大きな金銭的トラブルに巻き込まれる恐れがあります。

この記事では、不動産・相続コンサルティングのプロである「株式会社Revent（レーベント）」が、所有者不明土地が招くリスクと、義務化への賢い対処法をわかりやすく解説します。

【専門家との連携および記事の情報について】

※本記事は2026年2月時点の法令・情報に基づいた情報提供を目的としています。

※相続人間に法的な紛争がある場合や、具体的な法律・税務判断が必要な場合は、提携する弁護士・税理士等の専門家と連携して対応いたします。

なぜ「所有者不明土地」が問題になっているのか？

「所有者不明土地」とは、不動産登記簿を調べても今の持ち主が誰かわからない、あるいは連絡がつかない土地のことです。

現在、日本全国でこの不明土地が増え続けており、その面積は九州全体の広さを上回ると言われています。その原因の約63％は「相続登記の未実施」。つまり、誰かが「あとでいいや」と放置した結果、社会全体の問題へと発展しているのです。

伊丹市でも他人事ではない「管理不全」の弊害

伊丹市のような住宅密集地では、所有者がわからず放置された土地が、以下のようなトラブルを引き起こす懸念があります。

• 環境悪化： 雑草が伸び放題になり、害虫の発生やゴミの不法投棄の温床になる。
• 防災リスク： 空き家の老朽化で壁が崩落しても、所有者が不明だと修繕を要請できない。
• 公共事業の停滞： 道路の拡張や再開発が進まず、地域の利便性が損なわれる。

【2024年4月開始】相続登記の義務化と新制度

「自分の土地だから放置しても自由」という時代は終わりました。今回の法改正の重要ポイントを整理しましょう。

3年以内の申請が必須に

相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をしなければなりません。正当な理由なく放置すると、10万円以下の過料（行政罰）が科される可能性があります。

すでに相続している土地も対象

ここが重要なポイントです。義務化前に相続した土地も、2027年3月31日までに登記を行う必要があります。「昔の話だから関係ない」とはいきません。

住所変更登記も義務化へ（2026年4月1日より施行）

いよいよ2026年4月1日より、住所変更登記も義務化されます。引っ越しなどで住所が変わった際、2年以内に変更登記をしないと、5万円以下の過料の対象となる可能性があります。相続登記と併せて、今のうちに確認しておくことをお勧めします。

制度・義務内容	施行時期
相続登記の義務化（相続を知ってから3年以内）	2024年4月1日〜
相続人申告登記（遺産分割がまとまらない場合の届出）	2024年4月1日〜
相続土地国庫帰属制度（不要な土地を国に引き取ってもらう制度）	2023年4月27日〜
住所変更登記の義務化（住所・氏名変更から2年以内）	2026年4月1日〜

放置することで膨らむ3つの大きなリスク

「過料」以外にも、相続登記をしないまま放置することには深刻なリスクが隠れています。

① 権利関係が「スパゲッティ状態」に

時間が経つほど相続人の数は雪だるま式に増えていきます。叔父、叔母、いとこ……と増え続け、顔も合わせたことがない親戚の同意が必要になるケースも。こうなると、いざ売却しようとしても書類を揃えるだけで数年かかることがあります。

② 「売りたい時に売れない」機会損失

不動産を売却したり、リフォームローンを組んだりする際には、登記簿上の名義が本人である必要があります。伊丹市内の好立地な物件であっても、名義が古いままではスムーズな取引ができず、結果として資産を有効に活用できなくなる恐れがあります。

③ 税金だけを払い続ける負担

登記を変えていなくても、役所は「現所有者」を特定して固定資産税を請求してきます。活用も売却もできない土地に対して、毎年税金だけを払い続けるのは大きな家計の負担となります。

解決への第一歩：相続登記をスムーズに進めるには

手続きには、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本や、相続人全員の住民票など、膨大な書類が必要です。

1. 不動産の現状把握： 登記事項証明書や納税通知書を確認する。
2. 相続人の特定： 戸籍を集めて「誰に権利があるか」を確定させる。
3. 遺産分割協議： 誰がその土地を継ぐか話し合い、協議書を作成する。
4. 法務局への申請： 書類を揃えて登記申請を行う。

これらを個人で行うのは非常に根気がいる作業です。特に古い相続の場合、戸籍の解読だけで挫折してしまう方も少なくありません。

伊丹市の不動産・相続は「株式会社Revent」へお任せください

私たち株式会社Revent（レーベント）は、単なる物件情報の提供ではなく、お客様の「これから」に寄り添うコンサルティングを得意としています。

• スピード感のある対応： 法改正による駆け込み相談が増える中、迅速に現状を整理します。
• プロフェッショナルとの連携： 提携する司法書士や税理士と強固に連携。登記申請のサポートから相続税対策まで、窓口ひとつでスムーズに対応します。
• 売却・活用も得意： 「相続しても使う予定がない」という土地も、伊丹市の市場に精通したスタッフが最適な売却プランや活用法をご提案します。
• 親身なカウンセリング： 複雑な家庭事情や親戚間の調整など、言い出しにくいお悩みも、宅地建物取引士などの専門家が丁寧にお伺いします。

まとめ：大切な資産を「負債」に変えないために

「所有者不明土地」にしてしまうことは、あなたの大切な資産を、誰の手も付けられない「負の遺産」に変えてしまうことと同じです。2024年からの義務化、そして2026年4月からの新制度は、重荷を下ろし、家族の資産を守るための「きっかけ」でもあります。

伊丹市で長年放置してしまっている土地や、これからの相続に不安を感じている方は、ぜひ一度株式会社Reventへご相談ください。一歩踏み出すことで、将来の不安を「安心」に変えるお手伝いをいたします。

【無料相談受付中】まずはお気軽にお問い合わせください

「まずは自分の家の登記がどうなっているか知りたい」という段階でのご相談も大歓迎です。下記フォームまたはお電話よりお申し込みください。専門スタッフが誠心誠意、対応させていただきます。